+ 49 761 384 28 00

info@gordon-immobilien.de

Продано

2-х комн. квартира в старинном особняке

2-х комн. квартира
в старинном особняке
в районе Баден-Бадена
- Innenstadt, 56 кв.м.,
паркет, лифт, вид,
встроенная кухня Milie.
Цена: 230.000 €

6 комн. квартира на  два этажа в особняке

6 комн. квартира на
два этажа в особняке
1900 года постройки
в элитном районе
Фрайбурга, 211 кв.м.,
свободная планировка,
индивидуальный лифт.
Модернизация объекта:
03.2012 – 03.2013 гг.
Цена: 1,25 млн. €

2-х комн. квартира  в районе Баден-Бадена

2-х комн. квартира
в районе Баден-Бадена
- Annaberg, 62 кв.м.,
паркет, встроенная
кухня Gaggenau,
подземный гараж.
Цена: 230.000 €

2-х комн. квартира  в новом доме с видом на город

2-х комн. квартира
в новом доме с видом
на город, в жилом районе
Фрайбурга – St. Georgen,
74 кв.м., паркет, подогрев
полов, подземный гараж.
Цена: 285.000 €

Роскошная вилла

Роскошная вилла
в стиле «Рококо», на
холме с видом на
Баден-Баден, 208 кв.м.,
6 комнат, японский сад.
Год строительства: 2007.
Цена: 2,9 млн. €

Эко – дом на одну семью в Бад Беллинген

Эко – дом на одну семью
в Бад Беллинген, южный
Шварцвальд, в 12 км от
Базеля (Швейцария). 5
комнат, 165 кв.м., гараж,
сад, офис в подвальном
помещении, вид на горы
Vogesen (Франция).
Цена: 330.000 €

Фрайбург

“Фрайбург – самый зелёный город мира”? Статья в лондонской Guardian об истории развития во Фрайбурге отрасли солнечной энергетики.

Freiburg

Фрайбург – город с самым большим количеством солнечных дней в году среди всех 13.000 населённых пунктов Федеративной Республики Германия. Данный факт сыграл в своё время главную роль в развитии отрасли солнечной энергетики в регионе Шварцвальд на юго-западе Федеративной Республики Германия, столица которого – Фрайбург – является, по мнению экспертов лондонской Guardian, самым «зелёным» городом мира и отличным образцом для подражания в деле развития инфраструктуры для городов Великобритании.

Подробнее...

Фрайбург - «Лучший город Европы 2010 года» по версии лондонской Академии Урбанизации.

Фрайбург

В 2010 году 500 ведущих архитекторов Западной Европы присвоили западногерманскому городу Фрайбург титул European City of the Year 2010 - «Лучший город Европы 2010 года» по версии The Academy of Urbanism - Академии Урбанизации (Лондон, Великобритания).

Подробнее...

Фрайбург - лучший город Германии по качеству жизни по версии крупнейшего журнала страны FOCUS.

freiburg

Читатели крупнейшего в Германии еженедельника FOCUS (5,1 млн. подписчиков) назвали Фрайбург - город с населением в 230.000 жителей, расположенный на юго-западе ФРГ в непосредственной близости границ со Швейцарией (60 км) и Францией (30 км), лучшим городом Германии с точки зрения качества жизни по совокупности критериев, включающих такие позиции как ...

Подробнее...

Презентация плана развития Фрайбурга - города альтернативных источников энергии на Всемирном Конгрессе ICLEI.

Freiburg

В июне 2012 года Обер-бургомистр Фрайбурга Dr. Dieter Salomon продемонстрировал на Всемирном Конгрессе ICLEI (Международный Совет по Экологии) в городе Белу-Оризонти (Бразилия) план развития Фрайбурга - города возобновляемых источников энергии...

Подробнее...

Вопросы & Ответы

gordon 02

На вопросы об особенностях приобретения недвижимости во Фрайбурге отвечает Илья Гордон - управляющий директор компании Gordon Immobilien, лицензированный брокер с 2005 года, автор статей для российского издания "Ведомости" о состоянии рынков жилой и коммерческой недвижимости Федеративной Республики Германия:

- Имеют ли граждане иностранных государств право приобретать недвижимость на территории Германии? Есть ли какие-либо ограничения?

Граждане иностранных государств имеют право без каких-либо ограничений приобретать, иметь во владении, сдавать в аренду, дарить и перепродавать объекты недвижимости всех типов, расположенные на территории Федеративной Республики Германия.

- Облегчает ли факт обладания недвижимостью в Германии процедуру въезда в ФРГ иностранного владельца немецкой недвижимости?

Да, существенно. Право собственности на жилую недвижимость в Германии позволяет гражданам иностранных государств (non-EC countries) претендовать на облегчённый режим въезда в ФРГ по двум «шенгенским» мультивизам в год, на срок пребывания по 90 дней каждая.

- При каких условиях, владея жилой недвижимостью в Германии, можно рассчитывать на получение Вида на жительство в этой стране?

Сам по себе факт приобретения жилой недвижимости в Германии не является прямой предпосылкой для получения Вида на жительство, но факт обладания собственным жильём в этой стране играет для претендента на вышеуказанный статус огромную положительную роль при рассмотрении Ведомствами по делам иностранцев при МВД ФРГ заявлений на получение Вида на жительство в Германии по линии § 21 AufenthG ("Предпринимательская деятельность иностранцев на территории ФРГ"), подробности читайте здесь >>>

- Ваша компания предлагает своим клиентам инвестировать в коммерческую недвижимость во многих регионах Германии, но продажи жилой недвижимости ограничивается лишь Фрайбургом. Каковы причины? Почему Вы считаете именно Фрайбург наиболее достойным местом для проживания в Германии?

Чтобы не быть голословными, давайте сразу перейдём к фактам: 

  • В 2010 году 300 ведущих архитекторов Западной Европы назвали Фрайбург наиболее удобным для проживания среди всех городов Старого Света, присудив ему титул European City of the Year 2010 по итогам ежегодного конкурса лондонской Академии Урбанизации (The Academy of Urbanism); Подробности читайте здесь >>>
  • В 2011 году читатели крупнейшего в Германии еженедельника FOCUS (5,1 млн. подписчиков) назвали Фрайбург лучшим ** городом ФРГ с точки зрения качества жизни по совокупности критериев, включающих такие позиции как природа, климат, спектр предложений на рынке труда и недвижимости, цены, качество инфраструктур для детей и пожилых людей, возможности для получения школьного, специального и высшего образования, безопасность, транспорт, культурная жизнь, досуг... ** Полный список Топ-80 городов из 13.000 населённых пунктов Германии смотрите здесь >>>
  • В октябре 2012 года старейшая лондонская газета Guardian порекомендовала утопающим в инфраструктурных проблемах городам Великобритании брать пример с южно-германского Фрайбурга. Четырьмя годами ранее, в апреле 2008 года, та же Guardian назвала Фрайбург "самым экологически чистым городом мира" в статье на весь разворот печатного издания, посвящённой широкому использованию во Фрайбурге альтернативных источников энергии - прежде всего, речь шла о солнечной энергии и о крупнейшей в Германии фабрике элементов для солнечных батарей, расположенной во Фрайбурге; подробности читайте здесь >>>

Если и европейские профессионалы в области урбанизации, и немецкие обыватели единодушно ставят Фрайбург на высшую ступень "табели о рангах" во всей Германии (выше Мюнхена, Берлина, Гамбурга, Франкфурта, Кёльна, Дюссельдорфа, Штутгарта), то, как говорится, "комментарии излишни", и вопрос о приобретении недвижимости в этом городе людьми, которые в принципе настроены на покупку жилья на территории Германии - лишь дело вкуса и личных предпочтений. 

Например, многим российским бизнесменам в принципе нравятся мегаполисы. С другой стороны, те из них, кто ориентирован на Германию, ищут главным образом покоя и кардинальной смены обстановки. Если так, то Фрайбург - один из лучших городов для приобретения жилой недвижимости на территории ФРГ - как с точки зрения комфорта при использовании в личных целях (отдых, проживание во время бизнес-поездок по Европе и т.д.), так и в плане сохранения / приумножения вложенного капитала; не будет проблем и с ликвидностью инвестиции. 

- Как сказывается столь высокая популярность Фрайбурга среди коренного населения Германии на рынке жилой недвижимости города?

Ежегодно население Фрайбурга вырастает на несколько тысяч человек - прежде всего за счёт состоятельных граждан Германии, переезжающих сюда после выхода на пенсию из центральных, северных и восточных районов страны.

Не будем забывать, что именно люди предпенсионного и пенсионного возраста являются самой платёжеспособной частью населения Германии - средний возраст немецких миллионеров (их по состоянию на начало 2013 года насчитывается свыше 940.000) составляет 61 год.  

Этих людей не интересует Баден-Баден, столь популярный у россиян и жителей других стран бывшего СССР, но Фрайбург традиционно является для многих из них наиболее привлекательным местом жительства после выхода на пенсию - по многим причинам: от качественной медицины до близости к излюбленным местам отдыха немцев в странах южной Европы - Швейцарии, Франции, Италии, Испании, Португалии. 

Именно немецкие пенсионеры вкупе с иногородними преподавателями Университета Фрайбурга и сотрудниками Университетской Клиники Фрайбурга, приезжающими по приглашению дирекции клиники из других регионов Германии, поддерживают высокий спрос на местную недвижимость - как в сфере купли-продажи, так и долгосрочной аренды. 

В 2011 году в городе было продано недвижимости всех типов почти на 1 млрд. евро. За последние 2 года недвижимость Фрайбурга выросла в цене на рекордные 18%. С учётом того, что уровень инфляции в Германии продолжает оставаться крайне низким и не превышает 2,0% в год (итоги 2012 / прогноз на 2013), сам по себе факт приобретения качественной жилой недвижимости в таком городе как Фрайбург на данном историческом этапе является бизнесом с вполне приличным уровнем (гипотетического) пассивного дохода в год.

- Каковы главные проблемы на рынке недвижимости Фрайбурга?

Несмотря на активное строительство нового жилья и реставрацию старого практически во всех районах Фрайбурга, по состоянию на начало 2013 года городу не хватает свыше 1.000 единиц жилой недвижимости - прежде всего, квартир. Спрос на местную недвижимость, как и прежде, превышает предложение. Даже недавнее решение городских властей относительно строительства нового микрорайона на границе с Rieselfeld (самым молодым "спальным" районом города) не решает вопроса. 

В целом ситуация выглядит следующим образом: те, кто хотели бы инвестировать в недвижимость Фрайбурга, не могут найти подходящие объекты, а владельцы таковых не торопятся их продавать - потому что не видят надёжных и доходных вариантов реинвестирования вырученных средств. 

Эксперты начинают говорить о парадоксе: за отсутствием "идеальных сделок" во Фрайбурге начинает продаваться практически любая недвижимость. Особенно подобная тенденция обостряется накануне и в ходе финансово-экономических кризисов. Говорю об этом с полной уверенностью, потому что это именно то, что происходило во Фрайбурге в ходе последнего кризиса совсем недавно, в 2008/2009 годах. 

Не будем забывать: немцы - самая богатая нация в континентальной Европе, у них на руках - свыше 10 триллионов евро, половина из них - в недвижимости, и процесс перехода наличных денег в "бетонное золото" идёт здесь непрерывно. Ну, а так как Фрайбург, по мнению жителей Германии - наиболее привлекательный город для жизни в этой стране, логично, что его рынок недвижимости "перегрет".

- Какую именно недвижимость и в каких районах Фрайбурга на Ваш взгляд целесообразно приобретать?

Это зависит от финансовых возможностей. Состоятельные люди традиционно приобретают во Фрайбурге жилую недвижимость трёх видов:

1. Отдельно стоящие виллы и особняки с красивым видом на город с вершин холмов в районах Herdern и Lorettoberg;

2. Элитные квартиры в новых домах (Neubau), построенных в соответствии с самыми современными требованиями экологии, энергосбережения, тепло- и шумоизоляции, и, конечно, долговечности. Правда, в наиболее престижных районах Фрайбурга новостройки – относительная редкость из-за отсутствия свободной земли. Тем нем менее, и в Herdern, и в Wiehre (двух наиболее престижных районах города) время от времени подобные проекты реализуются на участках, которые владельцы решили выгодно продать после многих лет обладания в "законсервированном" состоянии, часто – со старым объектом недвижимости «под снос».

3. Просторные квартиры в старинных особняках небольшой этажности, именуемых Altbau («старинная постройка»). Как правило, в подобных строениях расположены от 6 до 12 квартир. Рассмотрим этот вид жилой недвижимости с особой тщательностью, так как он исторически является наиболее популярным среди состоятельных жителей не только Фрайбурга, но и всех без исключения городов западной Германии.

Есть три важных момента, которые необходимо принимать во внимание покупателям зданий Altbau во Фрайбурге:

1) Здания типа Altbau в основном сконцентрированы в одном из наиболее престижных районов города - Wiehre.

2) Целесообразно приобретать квартиры в зданиях типа Altbau, построенных лишь в определённый исторический период, а именно - между 1880 и 1913 годами. Почему? Вот что рассказал мне в частной беседе на эту тему один из главных экспертов Фрайбурга по старинным строениям, владелец главного здания Deutsche Bank (год строительства: 1904), расположенного на пересечении главной пешеходной улицы города (она же “Shopping Street”) Kaiser-Joseph-Strasse и Rempartstrasse, господин Франк Вундерлих:

«До 1880 года качество строительства зданий на территории Германии не отличалось фундаментальностью, ставшей неотъемлемой частью немецкой архитектуры последнего двадцатилетия XIX века. Ну, а в 1914 году началась Первая Мировая Война, завершившаяся поражением и полным разорением Германии. Качество зданий, построенных в последующие исторические периоды – вплоть до 80-х годов ХХ века – за редким исключением оставляло желать лучшего».

3) Целесообразно приобретать квартиры в зданиях типа Altbau, которые прошли полную модернизацию после 1995 года – именно тогда в Германии вступили в силу новые нормы энергосбережения. Под модернизацией нужно понимать не косметический ремонт, а полную замену инфраструктуры здания – электропроводки, систем отопления, вентиляции, водопровода, канализации; иногда также крыши, окон и дверей, замену или капитальный ремонт полов. Кроме того, в программу модернизации зданий типа Altbau обязательно должна входить установка лифта.

Что касается нового жилья "крепкого" среднего класса, то его строительство активно идёт в районах Фрайбурга, относящихся ко «второму эшелону» по уровню престижа – таких как Littenweiler, Merzhausen, St. Georgen, а также в весьма популярном среди представителей местного среднего класса районе Rieselfeld.

- Какие цены на жильё пермиум-класса во Фрайбурге считать адекватными?

Динамика роста цен на рынке жилой недвижимости Фрайбурга побила все рекорды местного значения - в среднем за последние 2 года цены на выросли на 18%, но даже в этих условиях "потолок" в 7.500 ЕВРО за 1 кв.м. жилья не выглядит для состоятельных жителей Москвы и Санкт-Петербурга чем-то сверхъестественным. Начало диапазона цен на элитное жильё - в районе 5.000 ЕВРО за 1 кв.м. Конечно, если речь идёт о какой-нибудь эксклюзивной (по крайней мере, по местным меркам) вилле с огромным земельным участком и прекрасной обстановкой, то стоимость квадратного метра в таком объекте может доходить и до 12.000 ЕВРО, но подобные объекты во Фрайбурге - редкость.

- Сколько стоит жильё среднего и "бюджетного" класса во Фрайбурге и есть ли смысл в подобном приобретении?

Если у человека нет денег на элитное жильё, но есть средства на покупку в таком городе как Фрайбург жилья среднего класса - то почему нет? К качеству новостроек в данном сегменте нет претензий. Диапазон цен в сегменте квартир среднего класса в так называемых "B-Class Locations" - от 3.000 ЕВРО за 1 кв.м.

Что касается "бюджетного" жилья, то здесь есть смысл воздержаться от приобретения квартир в зданиях, построенных в послевоенный период - с начала 50-х годов и вплоть до начала 80-х: при их строительстве часто применялся асбест, испарения которого впоследствии были признаны канцерогенными.

Не в последнюю очередь именно по этой причине городские власти Фрайбурга занялись активным превращением в прошлом "социальных" многоэтажек, построенных в 60-х годах прошлого столетия, в современные энергосберегающие дома типа "Passivhaus". В ходе реконструкции асбестовые перекрытия заменяют на строительные материалы, отвечающие современным требованиям безопасности. В таких домах покупать квартиры уже вполне целесообразно. В домах, в которых модернизации ещё не было - категорически "нет".

- Существует ли какая-то правовая основа, регулирующая Ваши взаимоотношения с клиентом?

Да, такая основа есть. Это - Маклерский Договор - закреплённая законодательством Федеративной Республики Германия правовая основа взаимоотношений между покупателями и маклерами - частными предпринимателями и юридическими лицами, действующими на основании Лицензии, выдаваемой местными властями в соответствии с § 34c GewO - "Закона ФРГ о деятельности строительных компаний, маклеров по торговле объектами недвижимости и консультантов по инвестициям"; полный текст Закона в оригинале см. здесь >>>

Таким образом, клиент, желающий работать с нашей компанией, в первую очередь должен внимательно изучить и подписать Маклерский Договор, составленный на базе рекомендаций Торгово-Промышленной Палаты ФРГ (IHK) юристами высшего класса, с которыми сотрудничает наша компания. Вкратце суть Маклерского Договора выражает принцип "Success Fee". Данный принцип подразумевает выплату комиссионного вознаграждения за услуги маклера исключительно по факту приобретения покупателем объекта недвижимости. Нет сделки - нет вознаграждения.

Текст Маклерского Договора компании Gordon Immobilien см. здесь >>>

- Каковы стандартные расходы на приобретение недвижимости в Германии?

  • Сумма контрактной стоимости объекта недвижимости. Окончательно определяется в ходе переговоров (торга) между покупателем и владельцем объекта недвижимости, при участии маклеров, представляющих одну или обе стороны.
  • Налог на приобретение недвижимого имущества на территории Германии: от 4,5% до 5,0% от контрактной стоимости объекта недвижимости, в зависимости от федеральной земли. Например, в федеральной земле Баден-Вюрттемберг, в состав которой входит Фрайбург, ставка налога составляет 5,0%.
  • Нотариальные услуги и Регистрационная пошлина: совокупно до 1,5% от контрактной стоимости объекта недвижимости, в каждом конкретном случае рассчитывается индивидуально с учётом региональных тарифов и коэффициентов.
  • Комиссия маклера: от 3,57% до 7,14% (включая НДС) от контрактной стоимости объекта недвижимости. В федеральной земле Баден-Вюрттемберг ставка вознаграждения маклера составляет 3,57%.

Из дополнительных затрат иностранного покупателя недвижимости на территории Германии можно выделить ещё две важные позиции. Первая из них - услуги нотариального (поверенного) переводчика. В зависимости от объёма работы, комплекс услуг по письменному (текст Договора купли-продажи) и устному (процедура нотариального подписания Договора купли-продажи объекта недвижимости) переводу в сделках купли-продажи жилой недвижимости могут стоить (по опыту конкретных сделок, осуществлённых нашей компанией) от 800 до 1.500 ЕВРО.

- Можете порекомендовать профессионального переводчика из Вашего региона?

Мы работаем со многими переводчиками, но наиболее плодотворно сотрудничаем (с 2008 года) с г-жой Ella Nikitin из пригорода Баден-Бадена - Gaggenau; однозначно рекомендуем её всем нашим клиентам - Вы останетесь довольны как качеством работы, так и уровнем отношения этого специалиста и к своему делу, и к людям. Интернет-сайт лицензированного переводчика Ella Nikitin см. здесь  >>>

- В каких случаях имеет смысл проверять техническое состояние недвижимости при помощи профессиональных экспертов и кого именно из Вашего региона Вы можете порекомендовать?

В некоторых случаях у покупателя недвижимости возникает необходимость найма технического эксперта, в задачу которого входит оценка технического состояния недвижимости. Специалистов этого профиля нанимают, когда речь идёт о возможном приобретении объекта, техническое состояние которого может вызывать сомнения - к примеру, Altbau (старинные строения, многие из которых являются памятниками старины). В роли эксперта может выступать архитектурное бюро или независимая экспертная компания. Стоимость услуг технического эксперта как правило не превышает 150 - 200 ЕВРО в час; часто стороны договариваются о фиксированной цене за экспертизу конкретного объекта.

О партнёрах по линии технической экспертизы. В регионе Фрайбурга мы рекомендуем архитектурное бюро Amann, Burdenski, Munkel (Интернет-сайт см. здесь >>>), либо крупнейшее в Германии независимое экспертное бюро DEKRA (год основания: 1925, Интернет-сайт - см. здесь >>>). По второму адресу чаще обращаются наши клиенты, приобретающие в Германии объекты коммерческой недвижимости.

- Со старинными зданиями всё понятно - а что с новыми домам и квартирами? Их техническое состояние не нужно проверять?

Нет, потому что на них распространяется строительная гарантия. В Федеративной Республике Германия существует два основных законодательных акта, регулирующих вопросы гарантийных обязательств со стороны строительных компаний в отношении возведённых ими зданий, расположенных на территории страны.

Часть объектов недвижимости в Германии возводится на основании пунктов и положений VOB/B (так называемое "Строительное законодательство ФРГ", полный текст в оригинале см. здесь >>>), предусматривающих срок гарантии в 4 года. Это – установленный законодателями минимум.

Намного более распространённым стандартом для немецких строителей является гарантийный срок в 5 лет, применяемый на основании пунктов и положений BGB ("Гражданский кодекс Федеративной Республики Германия", полный текст в оригинале см. здесь >>>).

Для всех без исключения строительных компаний, действующих на территории ФРГ, обязательным для исполнения является пункт закона, защищающий собственников недвижимости от скрытых дефектов зданий.
Срок гарантии в подобных во всех подобных случаях (при условии, что владельцу недвижимости удастся доказать тот факт, что строители изначально были в курсе проблемы, но предпочли её скрыть) составляет 30 лет.

- Вернёмся к процессу приобретения недвижимости. Может ли иностранный покупатель получить кредит в немецком банке на покупку квартиры или дома в Германии? Если да - на каких условиях? Может ли Ваша компания помочь в получении кредита? Сколько стоит подобная услуга?

Да, банки Германии кредитуют сделки купли-продажи объектов жилой недвижимости, в которых покупателями выступают граждане иностранных государств. Для получения ипотечного кредита в Германии иностранцу нужно иметь порядка 50% собственного капитала от стоимости объекта недвижимости. Стоимость банковских услуг по предоставлению кредита составляет от 1 до 2% от суммы займа. Сроки действия кредитных соглашений - от 5 до 20 лет.

Процентные ставки в 2013 году в области кредитования жилой недвижимости на территории ФРГ прогнозируются на уровне 2,3 - 3,0% годовых. Наиболее популярным вариантом финансирования сделок с объектами жилой недвижимости на внутреннем рынке является кредитное соглашение сроком действия в 10 лет, под фиксированные проценты.

Подобный вариант кредитования предусматривает возможность дополнительного погашения "тела" кредита в течение года не более, чем в 5%-ном эквиваленте от суммы займа, причём эти 5% должны быть внесены в кассу банка не позднее 31 марта текущего года. Если срок пропущен - возможность пропадает.

Российские заёмщики предпочитают брать в Германии ипотечные кредиты типа CAP ("Capital") - с возможностью погашения как "тела", так и процентов по кредиту любыми суммами и в любое удобное заёмщику время. Особенность кредитов CAP - в "плавающих" (перерасчёт производится каждые 3-6 месяцев) процентах, привязанных к актуальной ставке ЕЦБ (Европейского Центрального Банка) и более высоких ставках банковских услуг: порядка 2% от суммы кредита.

Наша компания работает с отделениями всех ведущих банков Германии в нашем регионе, организуя кредитование для клиентов из России, Украины, Казахстана и других стран бывшего СССР, приобретающих жилую и коммерческую недвижимость на территории ФРГ. Подобная услуга по традиции бесплатна и предоставляется в качестве бонуса тем, кто приобретает недвижимость в Германии с помощью Gordon Immobilien.

Рекорд нашей компании по организации финансирования одной из сделок с участием частного покупателя из Российской Федерации - выдача кредита на сумму в 3,36 млн. ЕВРО при приобретении торгового центра (подразделение Gordon Commercial)

- Вы подписали с клиентом Маклерский Договор и начали совместную работу. Один из представленных Вами объектов настолько понравился потенциальному покупателю, что он решает его приобрести. Что дальше?

После подписания Маклерского Договора наша компания прилагает максимум усилий для поиска и подбора объекта недвижимости, параметры которого соответствуют запросам клиента. Это может быть как объект находящийся в свободной продаже, так и объект, продающийся немецким владельцем "дискретно" - исключительно через маклерскую компанию, которая, в свою очередь, предоставляет данные об объекте недвижимости только своим прямым клиентам.

Как только наш клиент останавливает свой выбор на конкретной квартире или вилле, в приобретении которой он заинтересован, начинаются действия по подготовке к процедуре нотариального подписания Договора купли-продажи недвижимости между покупателем и непосредственным владельцем объекта.

В соответствии с законодательством Федеративной Республики Германия, сделка купли-продажи объекта недвижимости между покупателем и продавцом должна заключаться в присутствии лицензированного Нотариуса, который предварительно готовит текст Договора купли-продажи, заранее предоставляя его сторонам сделки.

Процедура подписания Договора купли-продажи состоит из чтения Нотариусом текста Договора вслух на немецком языке, с синхронным переводом участвующего в процедуре лицензированного переводчика, нанимаемого покупателем.

По окончании процедуры подписания Договора купли-продажи объекта недвижимости подписи участников сделки заверяются Нотариусом. Так завершается первый этап сделки.

На втором этапе новый владелец, предварительно получив соответствующие счета, оплачивает контрактную стоимость объекта недвижимости - либо полностью собственным капиталом, либо частично собственным / частично заёмным капиталом - в случае, если сделка была профинансирована одним из немецких банков.

Законодатель отводит на оплату контрактной стоимости объекта недвижимости 14 календарных дней с момента официального заключения сделки в офисе Нотариуса.

- Какой способ оплаты контрактной стоимости объекта недвижимости считается в Германии наиболее безопасным?

Наиболее безопасным способом оплаты контрактной стоимости объекта недвижимости в Германии является оплата через специальный фидуциарный банковский счёт лицензированного Нотариуса. Данный способ полностью исключает риски - как плательщика, так и получателя денежных средств. Технически данная процедура осуществляется следующим образом:

  • получив от покупателя деньги на фидуциарный счёт после процедуры нотариального подписания сторонами Договора купли-продажи, Нотариус повторно проверяет наличие обременений (задолженностей перед банками и т.п.) на объекте недвижимости (в первый раз он это делает в ходе процедуры нотариального подписания Договора купли-продажи);
  • если обременения отсутствуют, Нотариус переводит деньги на счёт предыдущего владельца объекта недвижимости;
  • если обременения имеются, Нотариус ликвидирует их путём перевода соответствующих сумм на счета кредиторов предыдущего владельца недвижимости, и только после этого переводит остаток суммы контрактной стоимости объекта на счёт предыдущего владельца недвижимости; если сумма обременений соответствует стоимости объекта - Нотариус переводит все деньги кредитору.

После того, как расчёты завершены, Нотариус передаёт все документы по сделке в Поземельное Ведомство (Grundbuchamt) - аналог Регистрационной Палаты РФ - для оформления права собственности нового владельца.

- То есть, клиент уже подписал Договор купли-продажи объекта недвижимости в качестве покупателя, оплатил его, а права собственности у него до сих пор нет?

Совершенно верно. Запись в Поземельной Книге, удостоверяющая право собственности нового владельца недвижимости, производится после нотариальной процедуры подписания Договора купли-продажи объекта недвижимости, по факту оплаты Налога на приобретение недвижимости на территории ФРГ (5,0% от контрактной стоимости объекта недвижимости) и Нотариальной пошлины и Регистрационного сбора (1,5% от контрактной стоимости объекта недвижимости) - в общей сложности, в течение 4 - 8 недель со дня подписания Договора купли-продажи объекта недвижимости;

Документом, удостоверяющим право собственности нового владельца недвижимости на территории ФРГ, является Выписка из Поземельной Книги („Grundbuchauszug“), предоставляемая Поземельным Ведомством ФРГ по просьбе владельца;

- Как обеспечивается безопасность нового владельца в период оформления права собственности - ведь теоретически за 4-8 недель предыдущий владелец может повторно продать свой объект - скажем, обратившись к другому Нотариусу в другом городе Германии?

Это абсолютно исключено. Безопасность покупателя недвижимости в период, когда объект недвижимости уже приобретён и оплачен, но ещё не зарегистрирован на нового владельца записью в Поземельной Книге, обеспечивается специальной блокирующей отметкой („Auflassungsvormerkung“), проставляемой в Поземельную Книгу ответственным сотрудником Поземельного Ведомства ФРГ по представлению уполномоченного сторонами сделки Нотариуса.

Наличие блокирующей отметки в Поземельной Книге исключает даже теоретическую возможность повторной продажи объекта недвижимости в период между состоявшейся процедурой нотариального подписания Договора купли-продажи и внесением данных нового владельца в Поземельную Книгу (на это, как мы уже написали, уходит от 4 до 8 недель).

- Похоже, что немецкие законодатели всё предусмотрели... Кстати, а когда покупатель оплачивает услуги маклера?

Услуги маклера в сумме, эквивалентной 3,57% от контрактной стоимости объекта недвижимости (вкл. действующий на территории ФРГ в настоящее время НДС в размере 19%) оплачиваются в течение 14 календарных дней  с момента приобретения объекта недвижимости. Почему именно так? Дело в том,  соответствии с законодательством ФРГ, обязательства маклера перед покупателем считаются полностью выполненными в момент подписания сторонами сделки - покупателем и продавцом - Договора купли-продажи объекта недвижимости.

- Возможно, не самый приятный для Вас вопрос: можно ли покупая недвижимость в Германии, обойтись без услуг маклера?

Можно. В последние годы строительные компании активно продают свои объекты на рынке напрямую, но этот сегмент жилой недвижимости чаще всего - не "премиум-класса". К последнему относятся виллы и особняки, а также квартиры в уже описанных мной домах типа Altbau. Объекты этого уровня, принадлежащие состоятельным жителям Германии, практически в 100% случаев продаются через маклерские агентства. Почему?

Посудите сами: будет ли богатый немец тратить своё время на организационные моменты, связанные с подготовкой к сделке (да ещё и с иностранным покупателем = с языковыми проблемами, проблемами менталитета и т.п.), когда за него с этой задачей прекрасно справится уполномоченный им маклер? Ответ: не будет.

В Германии - за редким исключением - каждый занимается своим делом; такова традиция, и бизнес в сфере недвижимости - не исключение. К тому же, владелец объекта ничем не рискует - как мы уже говорили, взаимоотношения участников рынка с маклерами строятся по принципу "нет сделки - нет вознаграждения".

Так что, прямые продажи недвижимости на территории Германии - это прерогатива либо строителей, либо частников-одиночек, продающих объекты недвижимости уровня, который вряд ли заинтересует взыскательного покупателя из Москвы, Санкт-Петербурга, других городов Российской Федерации и других стран бывшего СССР.

Уровень финансовой состоятельности основной части клиентов Gordon Immobilien - выше среднего; поэтому, мы в основном работаем в сегменте элитной недвижимости, где маклеры играли, играют и будут играть весьма значительную роль - как в сделках местного, так и международного уровня.

 

Рекомендуем

Банковская оценка недвижимости

Dr. Martin Ingold

Dr. Martin Ingold

Специалист по банковской оценке объектов коммерческой недвижимости на территории Федеративной Республики Германия. В послужном списке - оценка объектов крупнейшей телекоммуникационной компании Германии Deutsche Telekom AG, оценка объектов Управления Криминальной Полиции ФРГ, оценка объектов недвижимости по заказам крупнейшего банка Европы Deutsche Bank AG, крупнейшего банка федеральной земли Баден-Вюрттемберг LBBW, других кредитных организаций Германии общей оценочной стоимостью свыше € 600 млн.

Юридические услуги, ВНЖ в Германии

stiegeler-2

Klaus Peter Stiegeler

Адвокат юридического бюро Jeutter & Kollegen, специалист по вопросам иммиграционного права уровня консультанта ООН по линии предоставления политического убежища и по вопросам получения "Вида на жительство" на территории Германии гражданами иностранных государств.

Юридические услуги, Due Diligence

Bergerhoff-2

Nico Bergerhoff

Адвокат, специалист по жилищному, арендному и строительному праву международного бюро Immobilienkanzlei. Специализируется на юридической экспертизе (Legal Due Diligence) и представлении интересов клиентов на территории ФРГ и стран Евросоюза.

© 2005-2016 Gordon Immobilien | www.gordon-immobilien.de | Phone: + 49 761 384 28 00 | Этот адрес электронной почты защищен от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.